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韩国全税房市场崩溃?注意新种骗局

随着财富的积累,越来越多在韩国生活的中国人住得起全税房了。相比财富的积累,由于法律意识没能及时跟上,经常发生巨额全税保证金不翼而飞的惨状。所以打算租全税房的朋友们有必要认识全税房的风险,了解清楚了才可以找到相对较为安全的全税房。众所周知,韩国政府出台一系列管控政策之后,房地产交易不像以前那样活跃。这导致“空手套白狼”买房地产的房东无法及时偿还贷款,像多米诺骨牌一样倒下来。

房东破产对全税房的租户产生致命的影响。因为房东破产了就没有办法及时偿还巨额保证金了。虽然理论上租户可以将房东告到法院,卖掉房子分得保证金,但入住的房子是房东用“空手套白狼”的方式买房子,就算卖掉了也分不到保证金。“空手套白狼”的购买方式是:房东先用少额定金买房子之后,剩下的房款申请贷款。然后找全税租户,用相当于房价的保证金还上房贷,再拿房子申请贷款购买新的房子。

前几年,韩国政府不管空房地产的时候,有不少人通过“空手套白狼”买了房子。他们不需要花很多钱,只要用少量的钱就能拥有几个、几十个,甚至几百个房子。这导全税金价格跟着房地产价格飙升,正好给了“空手套白狼”可乘之机。去年韩国政府开始管控房地产投资,贷款比例明显缩水之后,房地产交易急剧下降,使房地产价格不涨反跌。这也让很多“空手套白狼”的房东无法找到全税租户,资金链断裂,房东开始跑路。

问题是,租户入住“空手套白狼”式全税房无法得到第一顺位的权利。因为这些房子都是抵押给银行用来贷款买下一个房子(租户的保证金用来偿还下一个房子的贷款),第一顺位债权人都是银行。这就意味着,租户就算入住后办理好“迁入申报”、“合同日期确定”,房东破产了就没有办法得到全额保证金。虽然理论是如此简单,但租户们一般在找房子的时候,容易被房东和房地产中介忽悠,陷入泥潭。

当“空手套白狼”买房子的房东跑路时,银行肯定会通过法律手段卖掉抵押的房子。此时租户要面临一个没有余地的选择:要么放弃保证金,要么加钱购买现住的房子。由于全税保证金比房价低那么一点点,很多租户只能无奈选择加钱购买现住的房子,即还上房东贷款银行的钱,把房子的名义过户到自己名下。这对于租户来说是一个非常大的负担,但也没有办法,不买也不能把保证金白白扔掉。

这种情况下,韩国出现了一种新的“骗局”。当“空手套白狼”的房东跑路不久后,自称房东代理人的人找到租户要求租户购买房子。他们提出,由于房子目前被银行拿去申请强制拍卖,只要租户放弃全税保证金的文件上签字,当场可以把房子过户给租户。大部分租户面对这种情况无奈选择妥协,签字后放弃保证金的同时拿到租房的所有权。但是多数情况下,房东代理人所说的强制拍卖其实并不存在。

房东代理人提出的强制拍卖,其实是虚构的。他们通过这样的方式,欺骗蒙在鼓里的租户放弃保证金。通过这种方式,房东可以获得资金,弥补其他断裂的资金链或者购买其他房子。所以住全税房的朋友们,有人找你提出放弃保证金就给过户房子的建议,一定要开不动产登记簿藤本查询是否有设定的抵押权。要是没有的话就不要签放弃保证金的文件,要不然你有可能买到一个价格跌到比保证金还便宜的房子。

最近韩国房地产行情并不乐观。除了江南等核心区之外,其他地区的房地产都有崩溃的风险。毕竟老龄化严重,能购买房地产的年轻人越来越少,房价下跌是必然的趋势。在这样的趋势下,曾经用“空手套白狼”购买房子的房东一个个倒下,遭殃的只有全税房租户。所以在入住全税房之前,一定要在专业人士的指导下评估各种未来可能发生的风险,要是有人提议放弃保证金,也要跟专业人士询问之后再决定。

搜狐 金律普
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